Registro Anagrafe Condominiale

Con la Legge 220/2012 denominata “Riforma del Condominio” sono stati introdotti nuovi diritti e obblighi per l’amministratore di condominio. Tra i nuovi compiti vi è quello di redigere, custodire ed aggiornare il “registro di anagrafe condominiale”, una raccolta di documenti contenente le informazioni più importanti riguardanti i condomini e le parti comuni ed impianti dell’edificio.

Cosa è l’anagrafe condominiale?

L’anagrafe condominiale è regolamentata dall’art. 1130 c.c. che individua nell’amministratore il soggetto obbligato a predisporre, custodire ed aggiornare tale registro, nel quale vanno indicati i dati catastali di ciascuna unità immobiliare costituente il Condominio e vanno indicate, per ogni unità immobiliare, le generalità dei proprietari o dei titolari di diritti di uso, abitazione, usufrutto e nuda proprietà.

A cosa serve l’anagrafe condominiale?

Lo scopo dell’anagrafe condominiale è quello di consentire all’amministratore di svolgere con più rapidità i propri compiti, soprattutto quando riguardano l’individuazione dei singoli condomini. E’ molto utile avere un registro anagrafe aggiornato quando si parla, ad esempio, di recapitare dei solleciti di pagamento per il versamento delle quote condominiali o quando si devono inoltrare le comunicazioni in ordine agli avvisi di convocazione dell’assemblea.

Con la redazione ed aggiornamento del registro anagrafe, l’amministratore di condominio non svolge alcuna funzione di controllo e di indagine, né ha il dovere di comunicare alle autorità eventuali illeciti sospetti (ad esempio la comunicazione alle autorità competenti di un affitto non registrato oppure di lavori interni privi di licenza edilizia). Tanto è vero che l’amministratore è sì tenuto a chiedere i dati ai condomini, ma questi possono anche “autocertificarli” senza dover necessariamente produrre la documentazione necessaria per comprovarli. Solamente in presenza di un contratto di locazione, il condomino affittuario è obbligato a comunicare all’amministrazione di condominio, per conoscenza dello stesso, una copia del contratto di locazione stipulato.

Quali dati vanno registrati?

Il registro anagrafe deve contenere i seguenti dati:

• I dati catastali di ciascuna unità immobiliare facente parte il Condominio (sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno ed il codice castale del Comune).
• Le generalità (nome, cognome, Codice Fiscale, indirizzo di residenza o domicilio) di ogni soggetto avente diritto reale su un’unità immobiliare del Condominio (proprietà, usufrutto, abitazione, uso, ecc.).
• Ogni altro dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Come vengono raccolti i dati?

La raccolta dei dati necessari alla compilazione del Registro anagrafe condominiale avviene attraverso la compilazione di un modello preimpostato, contenente l’elenco delle informazioni richieste, che l’amministratore di condominio invia a tutti i condomini.

L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha il dovere di chiedere ai condomini inadempienti, con lettera raccomandata o PEC, le informazioni mancanti e necessarie. Decorsi 30 giorni dalla richiesta, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore deve acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitando ai condomini inadempienti il costo delle pratiche che sono risultate necessarie per poter acquisire i dati anagrafici mancanti (visure catastali, visura camerale, ecc.).

In caso di variazione di uno o più dati, precedentemente comunicati all’amministrazione, il condomino, entro 60 giorni dalla variazione, è obbligato a comunicare all’amministratore i nuovi dati per rendere possibile l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale.

DOWNLOAD MODELLO RACCOLTA DATI ANAGRAFE CONDOMINIALE

Dati riguardanti le condizioni di sicurezza delle parti comuni

Altro compito dell’amministratore di condominio è quello di mantenere aggiornati nel registro anagrafe condominiale i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio e impianti ad uso comune presenti nell’edificio.

I dati che devo essere inserite nell’anagrafe condominiale sono:

• Identificazione dell’edificio con i dati storici urbanistici.
• Dotazioni del fabbricato e relativo certificato di agibilità (documento unico sull’agibilità).
• Certificato di conformità edilizia ed agibilità.
• Certificazione Vigili del Fuoco, ove prevista, CPI con relativi rinnovi, ed eventualmente SCIA.
• Libretto impianto ascensore attestante il relativo collaudo con indicazione del numero di matricola.
• Impianto elevatore per utenti disabili e relative verifiche periodiche.
• Dichiarazione di conformità degli impianti centralizzati condominiali (impianto elettrico, citofonico, antenna TV, idrico, antincendio, ecc.)
• Documentazione degli impianti sotto pressione (impianto riscaldamento ed acqua calda) e dichiarazione CE ai sensi della direttiva macchine relativa al cancello automatizzato.
• Marcatura CE in caso di presenza nelle parti comuni condominiali di oggetti ad uso comune (ad esempio giochi per bambini).
• Documentazione e adempimenti previsti dal Dlgs 81/08 nel caso di presenza di portierato.
• In presenza di serbatoi, cisterne o tubazioni comuni per l’adduzione dell’acqua potabile ed impianti di riscaldamento centralizzato, documentazione di carattere chimico, fisico e batteriologico nonché protocollo del rischio Legionellosi.
• Presenza di macchine, impianti ed eventuali problemi strutturali.
• Eventuali interventi per la valutazione o la rimozione di amianto ed eventuali interventi di manutenzione straordinaria eseguiti dal condominio e soggetti al coordinamento per la sicurezza.
• Sicurezza statica dell’edificio come strutture portanti, suolo e sottosuolo.

Privacy dei condomini

Secondo quanto indicato nella legge sulla privacy, l’amministratore di condominio può trattare solo le informazioni personali, attinenti e necessarie all’attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni e dei singoli partecipanti della collettività condominiale. L’amministratore, oltre a non poter comunicare a terzi che non siano condomini i dati del registro anagrafe, non può utilizzarli per scopi non attinenti al Condominio. Eccezionalmente l’amministrazione potrà comunicare i dati al Comune o alle autorità amministrative che gliene facciano richiesta nell’ambito di eventuali azioni di contrato all’evasione fiscale.

Secondo quanto chiarito dal Garante della Privacy, il condomino non deve fornire prove documentali delle informazioni rese all’amministratore per la tenuta del registro anagrafe condominiale.

Diritto di accesso al registro anagrafe condominiale

Ogni condomino ha il diritto di visionare i dati contenuti nel registro dell’anagrafe condominiale. L’amministratore che neghi tale possibilità può essere revocato per giusta causa. Per ottenere l’immediata esibizione della documentazione, l’interessato può procedere contro l’amministratore in tribunale, mediante un ricorso d’urgenza.

L’amministratore è obbligato per legge a comunicare ai condomini il locale dove è conservato il registro anagrafe ed i giorni e le ore in cui ogni condomino, previa richiesta all’amministratore, potrà prenderne gratuitamente visione ed anche estrarne copia sottoscritta dall’amministratore.

Dati richiesti dall’amministratore in caso di locazione

Secondo le più recenti modifiche apportate alla disciplina sulla registrazione dei contratti di locazione, viene stabilità che il proprietario dell’immobile locato è obbligato a registrare il contratto entro 30 giorni dalla firma a pena di nullità del contratto stesso. Di tale registrazione il proprietario deve darne notizia all’amministrazione condominiale entro 60 giorni dalla data di registrazione. Questo è l’unico caso in cui l’amministratore di condominio ha diritto ad ottenere una copia dei documenti che riguardano la vita dell’unità immobiliare.