Spese Condominiali – Proprietario o Inquilino?
La legge identifica nel proprietario l’unico soggetto obbligato nei confronti del Condominio al versamento delle spese condominiali, nonché l’unico individuo contro il quale il Condominio potrà agire per il recupero delle spese condominiali non versate (Cass. 28 ottobre 1993 n.10719).
La partecipazione dell’inquilino alle spese è basata solamente su un accordo privato tra le parti che viene regolamentato nel contratto di locazione.
Esemplificando la “linea” dei pagamenti tra Condominio, proprietario e inquilino possiamo concludere quanto segue:
- Il Condominio attraverso delibera assembleare approva l’importo e la ripartizione delle spese di gestione ordinaria e straordinaria dello stabile.
- L’amministratore richiede il versamento delle spese approvate, ripartite in base alle tabelle millesimali e d’uso in vigore nel Condominio, a tutti i proprietari di immobili presenti nel fabbricato.
- Il proprietario può richiedere all’inquilino, previa giustificazione (art. 9 l. n. 392/78), il rimborso delle spese di sua esclusiva competenza.
Cosa succede se il proprietario non paga le spese condominiali
L’unico responsabile nei confronti del Condominio delle spese condominiali è, come detto in precedenza, il proprietario. Nel caso in cui le spese non vengano saldate, il proprietario, per non incorrere nell’azione giudiziaria ex art. 63 dist. Att. C.c. (decreto ingiuntivo) da parte del Condominio, dovrà, entro sei mesi dal termine dell’esercizio condominiale, versare le spese dovute.
In caso di morosità superiore ai sei mesi l’amministratore di Condominio potrà sospendere il condomino moroso dalla fruizione di alcuni dei servizi comuni “non essenziali” suscettibili di godimento separato.
Cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali al proprietario
L’inquilino che non versa al proprietario le spese condominiali non è perseguibile dal Condominio ma rischia l’azione di risoluzione del contratto di locazione, da parte del proprietario, per inadempimento contrattuale. Il pagamento delle spese condominiali deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Trascorso tale periodo senza risultato il proprietario può instaurare il procedimento di sfratto per morosità, allo stesso modo in cui potrebbe agire per il mancato pagamento dei canoni di locazione.
Quali spese spettano al proprietario e quali all’inquilino
La legge sull’Equo Canone dispone che, salvo patto contrario indicato nel contratto di locazione, l’inquilino deve sostenere le seguenti spese condominiali:
- Servizio di pulizia
- Funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
- Fornitura dell’acqua
- Fornitura dell’energia elettrica per le parti comuni
- Fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria
- Spurgo dei pozzi neri e delle latrine
- Fornitura di altri servizi comuni
- Ogni altra spesa direttamente riconducibile all’inquilino
Particolare attenzione viene dedicata alla ripartizione del servizio di portineria che risulta a carico dell’inquilino nella misura del 90% della spesa. Viene specificato che il pagamento della spesa deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.
Più generalmente, vengono imputate all’inquilino tutte le spese riguardanti l’utilizzo di servizi direttamente riconducibili ad esso in quanto risulta essere l’effettivo utilizzatore dell’appartamento.
La giurisprudenza più recente ritiene comunque ammissibile pattuire a carico dell’inquilino un elenco di spese più ampio rispetto a quello indicato dalla legge sull’Equo Canone.
L’articolo 1005 c.c. indica a carico del proprietario le spese straordinarie specificandole così: “Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.
Rimangono quindi in capo al proprietario dell’immobile le spese riguardanti qualsiasi manutenzione straordinaria sugli impianti e parti comuni condominiali. Questo criterio può essere però derogato dalle parti attraverso patto contrario indicato nel contratto di locazione stipulato tra le due parti.
Tabelle d’uso e tabelle millesimali
L’art. 1123 c.c. afferma che “i condomini hanno diritto a che il contributo da essi dovuto per le spese per i servizi comuni venga calcolato in funzione della utilità che in concreto da tali servizi ricavano”.
Per calcolare la ripartizione delle spese condominiali tra i vari interessati, l’amministratore di Condominio deve utilizzare le tabelle millesimali e, se presenti, le tabelle d’uso. L’approvazione delle tabelle d’uso e le tabelle millesimali è rimessa all’assemblea di Condominio che può approvarle e o modificarle con specifici quorum costitutivi e deliberativi.
Il condomino può quindi richiedere all’assemblea l’approvazione di una tabella d’uso per la ripartizione di uno specifico servizio quando reputa che l’utilizzo dello stesso non venga correttamente ripartito dalle tabelle millesimali. Pensiamo ad esempio alla ripartizione delle spese di pulizia delle scale (tabella d’uso in base al piano).
Il diritto dell’inquilino a prendere visione delle spese condominiali
L’inquilino, prima di effettuare il pagamento delle spese condominiali, ha il diritto di richiedere al proprietario la specifica delle spese condominiali da questi anticipate, con la menzione dei criteri di ripartizione e ha il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (copie di bilanci e spese approvate); in mancanza di tali indicazioni può omettere il pagamento delle spese richieste e non giustificate dal proprietario. A fronte di una richiesta generica e non specifica del proprietario di somme a titolo di spese condominiali (o oneri accessori), l’inquilino può, entro due mesi dalla richiesta stessa, contestarla formalmente con lettera raccomandata, richiedendo l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione.
Se il proprietario rispetta tali obblighi, persistendo il mancato pagamento, l’inquilino potrà essere sfrattato.
Partecipazione dell’inquilino all’assemblea condominiale
La legge attribuisce all’inquilino il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni.
L’inquilino ha il diritto di impugnare le deliberazioni viziate solo nel caso in cui abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
È da reputare esclusa la legittimazione dell’inquilino ad impugnare la deliberazione assembleare di nomina dell’amministratore e di approvazione del regolamento di Condominio e del bilancio preventivo.
Essendo il Condominio estraneo al rapporto di locazione in essere tra proprietario ed inquilino, l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato obbligatoriamente solo al proprietario che, a sua discrezione, può informare l’inquilino dell’avviso di convocazione; qualora non vi provveda le delibere approvate durante l’assemblea rimangono valide.
L’omessa convocazione dell’inquilino all’assemblea condominiale che delibera sulle spese e sulla gestione del servizio di riscaldamento non è causa d’invalidità delle delibere adottate nel caso in cui né il proprietario né l’inquilino abbiano informato l’amministratore della presenza di un contratto di locazione tra le due parti. È quindi interesse comune avvertire tempestivamente l’amministratore di Condominio della presenza di un contratto di locazione, abitativo o commerciale, che abbia come oggetto un immobile del Condominio.
Nuda proprietà e usufrutto
L’art. 1004 del c.c. indica a carico dell’usufruttuario “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria”. Sono sempre a carico dell’usufruttuario anche “le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.”
A differenza di quanto scritto per il proprietario e il l’inquilino, nudo proprietario ed usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento delle spese dovute all’amministrazione condominiale.
Altri titolari di diritti reali sull’immobile
L’articolo 1126 c.c. parifica il titolare di diritto reale d’uso e di abitazione al titolare del diritto d’usufrutto.
